首先，这个问题有没有具体的法律法规可以适用呢？
我们目前知道的就是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，从该解释可知，开发商如果想要提前出售房产，就需要与买房人签订商品房预售许可合同。其必须先取得商品房预售许可证才能卖房，否则该预售合同无效。
但是，我们发现在实践中，开发商和我们所签订的并非是商品房预售合同，反而是其他的被冠以什么认购书、认购协议、意向书等等各种形式的协议或者合同。
(资料图片仅供参考)
看起来好像和商品房预售合同是一样的，那如果开发商未取得预售许可证，我们能否依据上述条款要求这些协议无效呢？
我先把答案放在前面，其实这些协议与商品房预售合同并不相同，我们不可以援引上述的司法解释，从而认定协议违反法律强制性规定而无效。
理由就是，这些意向书、认购协议的内容一般都是约定购买人在接到开发商通知后几日内，也就是一定期限内签订正式的《商品房买卖合同》。
但不同于商品房预售合同的是，对于交房时间、房屋交付条件等并没有非常具体的约定。反而更多的是约定将来所要签订的正式的房屋买卖合同的时间和条件。
从内容上面来看，属于对未来双方将要签订的合同所作出的书面承诺，是一个独立存在的一种书面承诺方式。也就是说，其对应的是将来要签署的《商品房买卖合同》，而不是名为商品房预售合同实为商品房买卖合同。
又根据《民法典》相关规定可知，“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预约书等，构成预约合同。”其并不违反法律法规强制性规定。
既然这些认购协议有效，就对合同双方均有约束力，任何一方未履行或者未完全履行合同约定的义务，都构成违约。守约一方可以要求违约方承担相应的违约责任。
对于这种明显违反法律强制性规定的行为，我相信没有哪个开发商会傻到明明知道自己没有取得预售许可证就和你签订预售合同。他们更多是打了一个“擦边球”，规避掉法律强制性规定。例如和购房人签订的是意向协议等，这种行为并不违法。
我们作为购房人签订协议也好，合同也好，一定要仔细阅读，对于不清楚的地方一定要要求开发商作出解释，不仅仅只看合同的标题，还要审查合同的主要条款。
比方说名为《意向书》，但是协议的内容不仅约定了具体房号、户型、价款，甚至对交房时间、交房条件作出明确的约定，这样的协议就不是所谓的“意向书”，而可以视为商品房预售协议。则可以适用司法解释，反之则不行。
对于购房人来说，不能仅仅因为开发商签订合同时没有预售许可证就认为所签订的协议、合同无效，最重要的是要分清楚自己与开发商所签订的究竟是何种协议。#购房#
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