新楼盘固然吸引人，它是时代的新产物，也是根据人们对小区环境、户型结构等要求来建设，因此大家都会把目光投向新的小区。然而， 开发商这几年不断出现暴雷，推迟交付，品质降低等原因，让买房的人望而却步。
二手房的选择也存在较大的痛点，喜欢的小区没有适合的户型，喜欢的户型没有适合的价格，总是要在多个小区之间相互的对比。
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福州鼓楼区属于老破旧的集中地，一些没有学区划片的小区，即便是拥有最好的地段，也无法让它们持续保值，这两年的价格也纷纷开始降低。
鼓楼西的老破旧
鼓楼西主要有两条干道，杨桥西路与西洪路，其中截止至祭酒岭的位置，这附近的小区还能因为划片至茶园山小学与杨桥中学，而再往西方向的小区统统划片到洪山桥小学，这就就形成了价格上的鲜明对比。
当前划片至茶园山小学的小区有57个，在售房源有207套，均价为30000元/平米，即便是凤凰池老破旧的安置房小区，其价格也在26000元/平米。靠近学校这一侧的老破旧价格更是直接35000元/平米以上。
距离茶园山小学不远处的世纪家园，碧水源这样半新半旧的商品房社区，因为划片至洪山桥小学，它们的均价两万多一平米，却卖不过凤凰池这种混合的安置房小学。
以此看来，鼓楼区房子的价值核心仍然取决于学区价值的高低，来判断房价的走势。
长春花园无学区的老破旧小区
小编清晰的记得，长春花园2019年3月份成交一套7楼无电梯的房子，99平米的3房户型以210万的价格成交。当初整个小区在售的房源不超过5套，刚需客户买房也是无奈之举。
当下某业主挂牌了一套7楼，加装了电梯的房子，104平米的户型，挂牌价195万，单价仅18500元/平米，而实际成交肯定是要低于1.8万的单价。从2019年至2023年，这5年时间里，当初买房的业主多花了3000多/平米，以100平米计算，相当于长春花园这个小区的价格跌幅超过30万。
当然，房子是自己住的，只要不卖它，拉长时间周期，就不会感觉到买房是一件亏损的事情。既然有人选择买它，也就具有一定的价值，以下来看看这个小区的优缺点。
优点一、产品较多，公摊较小；
社区内户型从60㎡左右2房到160㎡左右5房，可选择产品多；户型多为一梯两户，南北通透户型，楼梯房公摊低；目前社区已有部分楼栋梯位加装好电梯，解决高楼层住户的困难问题，提升居住舒适度。
优点二、临近山姆，生活与交通配套全；
福州山姆会员商店就在东面500米处，周边还有农贸市场，满足日常生活购物需求。有着优越的周边环境，由金牛山公园、西河公园、江滨公园这三大公园围绕，接驳洪山大桥和两大主干道杨桥西路、江滨西大道，交通四通八达，出行无阻，可以到达福州各大商圈。
优点三、单价总价相对较低；
长春花园多数楼栋已经加装电梯，总价基本在200万以内，单价更是在18000元左右，买这里可以用较低的首付入住。
缺点一、划片鼓楼排名最末尾学校
小区划片洪山小学，是鼓楼区教育局管理的公办小学，对口中学是福州市二十二中，社区距离小学近，就在斜对面200米距离，教育配套一般。
缺点二、户型结构差，物业管理一般
户型结构太差，100平米的户型其中有一间房的窗户对着楼道，相当于是一间暗房，餐厅也偏小。
缺点三、密度大，间距短
长春花园每栋楼之间的间距十分小，底层的单元会受到较大的遮挡，日照的时间大约只有3个小时左右的时间。
市场分析与购房建议
长春花园于1995年开发，目前在售的房源20套，挂牌的均价19000元/平米，实际查询到的成交价格大约在17500元/平米。不同楼层和装修会影响最后的成交价格，但总体的单价不高。
这个小区适宜什么类型的客户购买？
市场上扬的时候，任何人都会有买房的冲动，没有卖不出去的房子，只有不愿意卖房的业主；当市场下行的时候，业主纷纷挂牌，期待有缘人，房多客少的时代，什么客户选择长春花园最为合适呢？
答案很简单：周边工作且首付不足的买家最适合。
主要考虑到当下的整体市场行情并不是很好，当下买房主要是因为刚需的情况下去购买，杨桥西路虽然地段不是很中心，但是周边的配套已经非常的成熟，加上地铁4号线即将开通，出行就更加便利。
这是买房主要还是要观察业主的价格如何，至少要同比小区挂牌的房源低10%左右的价格，因为市场即便走下坡路，也需要一定的时间，不至于买入就是亏本的状态。
房产教练周小方，做客户的房产教练；
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