本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

图片来源：图虫创意

(资料图)

“是不是公司偷偷赚大钱了？都敢几亿几亿地买房了。”在官宣买楼之后，冰墩墩生产商元隆雅图的股吧里炸开了锅。

近日，元隆雅图公布，拟与上海海升环盛房地产开发有限公司签署销售框架协议，以将近3.07亿元的总价购买位于上海普陀区中海中心E座6-9F的商品房及车位，其中，商品房面积约7459.44平方米，车位共计20个。

上半年扣非归母净利润最高预跌99.94%、半年或将只赚10万元的元隆雅图，没有打算全部动用在手资金。公告称，此次购买房产的资金来源是公司向特定对象发行股票所募集的资金及部分公司自有资金。

元隆雅图在7月5日公布的《向特定对象发行股票募集说明书（注册稿）》显示，公司计划向不超过35名特定对象发行大约6695.13万股股票，募集不超过8.96亿元的资金，而所募资金在扣除发行费用后将全部用于5大项目，包括创意设计能力提升建设项目、数字营销业务系统建设项目、一体化信息系统平台研发升级建设项目、智能仓储中心建设项目，以及补充流动资金和偿还银行借款。

尽管企业出手洽购房产资产是近两年的趋势，但业绩和股价大幅下滑的元隆雅图却让投资者颇有微词。“这个定增方案是为了买房子，还不花一分钱”，一名投资者质疑道。

定增募资上海买房

实际上，扩展华东地区的业务是元隆雅图定增的目的。元隆雅图在《说明书》中表示，华东地区拥有我国经济最为发达的几个区域经济体，具备市场容量大、文化包容性强、潜在客户众多、发展活力旺盛等特征，而目前公司在华东地区的区域市场开拓和服务能力有限，“本次发行拟布局华东地区业务发展，加大礼赠品创意设计、数字化平台建设方面的投入，挖掘华东地区客户，推动区域业务发展”。

在《说明书》对募投项目之一“创意设计能力提升建设项目”的描述中，元隆雅图称，该项目拟在上海购置场地，组建业务及创意设计团队，建设完成后定员240人，而目前公司的创意设计团队主要分布在北京。

该项目的建设期为3年，总投资将近5.1亿元，约有3.98亿元将使用定增所募资金，其中，用于房产购置的费用合计1.8亿元。时代财经留意到，元隆雅图用于扩展信息流广告业务的“数字营销业务系统建设项目”，也提到了1.35亿元的房产购置费用，但没有计划使用定增所募资金。

创意设计能力提升建设项目，单位：万元

数字营销业务系统建设项目

在购房公告中，元隆雅图再次强调了购房与定增的关系，称公司未来将在华东地区业务重点布局和市场开拓战略，而购房的目的是为了“提升客户服务质量，进一步增强创意设计能力及IP产品的开发能力，整合升级公司数字营销业务系统，顺利实施公司向特定对象发行股票方案所述的募投项目”。

不过，身为2022年北京冬奥会特许商品生产商、零售商的元隆雅图，在失去了“冰墩墩”加持后业绩和股价大幅下滑。

今年上半年，元隆雅图的归母净利润预计同比减少97.13%-95.7%至500万元-750万元，扣非归母净利润同比下跌99.94%-98.48%至10万元-260万元。公司解释称2023年上半年公司特许产品收入较少，成都大运会和杭州亚运会特许产品的销售高峰预计在下半年开始。因此，冬奥会开幕带来2022年上半年较高的业绩基数是2023年上半年公司业绩同比大幅下滑的主要原因。

与此同时，元隆雅图的股价持续走低，8月2日报收16.22元/股，相比去年2月的最高股价31.9元/股已跌去将近一半。

针对外界的诸多疑问，时代财经致电元隆雅图投资者关系部，但截止发稿时，未能成功取得联系。

企业热衷买楼自用

值得一提的是，近两年，房地产大宗交易市场相对平淡，但自用买家的购买需求却更为活跃，而交易标的主要位于一线城市，其中尤以写字楼最受自用买家青睐。去年，便有奈雪的茶、九毛九、中国人寿、鄂尔多斯等知名公司陆续出手洽购，引发市场关注。而从今年的市场表现来看，自用买家显然还未打算停下它们“买买买”的脚步。

元隆雅图没有在公告中明确所购房产的物业类型，仅称标的资产为中海中心E座6-9F的“商品房及车位”。不过，根据卖家上海海升环盛房地产开发有限公司旗下公众号，中海中心是大型综合体项目中海真如境的6栋办公楼。其中，中海中心E座为可售资产，包含地上15层和底下2层，地上建筑面积合计2.42万平方米，一共拥有142个车位。

除了元隆雅图，被誉为人力资源服务第一股的外服控股也在今年3月公布将以13.43亿元的总价，购买位于上海市黄浦区绿地外滩中心T3栋的5层办公楼及45个车位，会展龙头兰生股份同在3月公布以5.61亿元购买同一楼栋的2层办公楼及35个车位。

与此同时，银行也在关注大宗交易市场。浙商银行在6月发布公告称，计划出资23.34亿元购置深圳中洲滨海商业中心西塔（1栋A座）第1-21层作为营业办公用房使用，而去年3月，浙商银行已先行耗资30.3亿元购入上海市浦东新区的绿地创驿大厦A塔楼。

戴德梁行的数据显示，今年上半年，北京、广州和深圳的大宗交易金额出现不同幅度的增长，分别录得231亿元、132亿元和150亿元的成交，而身为中国最大的大宗交易市场，上海则同比减少了33.4亿元至358.6亿元。而高力国际的数据则显示，上半年，中国主要城市（北京、上海、广州、深圳、西安和成都）一共录得92笔大宗交易，总交易金额将近865亿元，同比增加31.06%。

尽管整体来看，多个城市的大宗交易市场同比有所回暖，但相较2021年或更早的年份，这样的市场表现并不突出。不过，多家机构均指出，自用型买家在相对平淡的市场中表现活跃。

以上海市场为例，根据戴德梁行统计，按照成交金额计算，自用型买家占比为41%，而去年全年为35%，投资型买家占比为59%，而去年全年为65%，该机构的数据显示，上半年总成交金额中，办公或研发办公类型物业占比约61.2%，达到219.6亿元。

而在高力国际“写字楼大宗交易”项下的统计数据显示，上半年，上海一共成交246亿元，不乏内外资投资型买家，其中，企业买家完成的交易金额为120亿元，主要以国企或政府平台公司及能源行业为主导。

高力国际中国区资本市场及投资服务副董事总经理杨清告诉时代财经，目前上海的写字楼大宗交易市场以自用型买家和非传统的投资机构为主，“（传统的）投资机构对上海写字楼市场现在非常谨慎，因为供应量比较大，租金也有下滑的趋势，卖方也有出售的压力，这种情况下出售的价格就会调整，所以其实现在是一个比较好的（购买）时点”。

卖方的出售压力只是推动写字楼大宗交易成交的其中一个因素，“除了开发商需要处置资产，也有一些投资机构投资期到了，它们要退出”，杨清预计，下半年市场上仍有写字楼大宗交易的出现，“自用型买家和非传统的投资机构还是非常积极地在上海寻找办公楼标的，当然（能否成交）还是取决于标的的性价比”。

关键词：